基于山东省房地产行业现状的企业精细化绩效管理研究

 摘要

      在当前的宏观经济形势和政策环境下，山东省房地产市场面临着诸多不确定性和调整压力。为了在竞争激烈且环境多变的市场中保持优势，企业亟需通过提升内部管理水平，优化资源配置来增强自身的韧性和竞争力。精细化绩效管理作为一种系统的管理方法，能够帮助房地产企业在复杂的市场环境中实现高效运营、精准决策和稳健发展。本研究将聚焦于山东省房地产行业的现状，探讨精细化绩效管理在企业应对市场挑战中的重要作用。通过对精细化绩效管理的系统性分析，本文将揭示其在提升企业运营效率、优化资源配置和实现持续发展中的具体路径。通过实证分析，本文旨在为山东省房地产企业提供精细化绩效管理的理论指导和实操建议，助力企业在当前市场环境下实现高质量发展。

关键词 

 山东省；房地产企业；绩效管理；精细化

1. 引言

      2017年以来国家逐步确立了房住不炒和因城施策的长效机制，在当前经济增速放缓与政策调控趋严的双重背景下，中国房地产业高维竞争与多维竞争愈加激烈，各房地产企业内部正经历深刻的调整和转型。山东省作为中国经济大省，其房地产市场近年来也面临着诸多不确定性和调整压力。政府持续推进“房住不炒”的政策基调，虽然有助于引导房地产市场回归理性、促进其健康发展，但也不可避免地带来了市场需求结构的变化和不确定性风险的增加。购房者观望情绪增加，市场交易活跃度有所减弱，房地产企业在此背景下普遍感受到业务发展的压力。 

      面对竞争日益激烈且环境多变的市场，房地产企业要保持优势地位，单纯依靠规模扩张或价格竞争已难以为继。相反，通过提升内部管理水平、优化资源配置来增强企业自身的韧性和竞争力，成为企业在调整期内实现稳健发展的重要路径。精细化绩效管理作为一种系统的管理方法，其核心在于通过科学的绩效考核体系和数据分析工具，对企业的各项业务活动进行细致的监控和评估，从而发现问题、优化流程、提升效率。更为关键的是能够增强企业对市场变化的快速反应能力和风险防控能力。强调对企业各项运营环节的精细化控制和绩效评估，能够帮助企业在复杂的市场环境中实现高效运营、精准决策和稳健发展。通过精细化绩效管理，企业可以实现资源的最优配置和利益最大化，建立起竞争优势，从而在市场调整中稳步前行。

2. 山东省房地产行业现状分析

      山东省的房地产市场，在经历了过去几年的高速增长之后，目前正面临着一系列挑战，包括供需关系的调整和市场分化的现象。随着国家宏观调控政策的持续出台，以及消费者需求的多样化和个性化，房地产企业必须更加注重内部管理，提升运营效率，以应对这些挑战。

2.1 投资风险增加，需求持续低迷

      近年来，我国房地产市场供需关系发生了显著变化。一方面，随着城市化接近尾声，对房地产的需求增长变缓；另一方面，由于前期的过度开发，部分地区出现了供过于求的现象。山东省作为中国东部沿海的经济大省，房地产市场经历了快速的发展。房地产进入了总量高位，增速低位，成为了新时期房地产的主要特征。

       （1）企业投资放缓。从2024年上半年山东省房地产市场数据来看，投资额下降：2024年1-6月山东省房地产投资额为4145.89亿元，同比下降11.5%。施工面积下降11.4%，新开工面积同比下降32.4%。房地产投资额和施工面积的显著下降，尤其是新开工面积的急剧减少，预示未来市场供应将进一步收缩。这一趋势反映了开发商对市场前景的谨慎态度，受制于融资环境趋紧和投资风险加大的影响，企业更倾向于放缓或推迟项目投资。 

      （2）市场需求疲软。上半年山东省整体销售面积和销售额的下降显示出市场需求的持续疲软。尤其是商品住宅销售面积销售额降幅较大，反映出消费者购房信心不足，市场对价格的预期不明朗。开发商在面对销售压力时采取的降价促销措施，未能显著改善销售情况，反而进一步加剧了价格下行压力。

2.2 政策环境分析

      国家和地方政府陆续出台了一系列调控房地产市场的政策，如限购、限贷等，这些政策对房地产企业的经营策略和绩效管理提出了新的要求。 

      （1）市场调控的挤压。在中央政府长期坚持“房住不炒”的调控方针下，山东省房地产市场受到显著影响。通过提高首付款比例，上浮贷款利率以及限制及缩减贷款年限等政策有效抑制了投机性和投资性购房需求，但也导致了市场需求的普遍萎缩。在当前政策框架下，市场供需的调整可能需要更长的时间周期才能见效。

       （2）资金压力的凸显。银行审核的严格控制，信托监管的收紧以及境内外债券市场的监管限制，房地产企业融资渠道收紧，开发商面临较大的资金压力。融资成本上升和流动性紧张迫使开发商减少新项目的开发力度，并更加注重现金流管理。也是在这种融资环境的压力，为企业内部的精细化管理提供了机遇与挑战。      

3. 精细化绩效管理在房地产企业管理中的重要性

      精细化绩效管理是一种通过企业内部各个环节的精细分析和系统优化，用以提升整体绩效和运营效率的管理。它强调对绩效目标的精准设定、实时监控和动态调整，旨在通过数据驱动的决策支持来推动企业整体的优化和发展。

       绩效管理是房地产企业战略实施的重要工具，具有精准性、灵活性、系统性、高效性等特点。可以有效地提升员工的工作积极性和企业的运营效率。在市场竞争加剧、资源有限的情况下，通过精细化的绩效管理，优化项目管理、提升销售效率、加强成本控制，进而提高整体财务表现和市场竞争力。

3.1 提高绩效指标的精准性和可操作性 

      在当前环境下，企业需要通过精细化的绩效指标体系，准确衡量和评估各个业务环节的绩效表现。这种精准的绩效管理能够帮助企业发现运营中的薄弱环节，并采取有针对性的改进措施。 

      （1）细化绩效指标。传统的粗放式管理往往难以准确反映企业运营中的问题。精细化绩效管理通过将绩效指标细化到各个业务单元和流程节点，可以准确识别和评估每个环节的绩效表现。例如，对销售团队，可以细化到客户获取成本、客户转化率、销售周期等具体指标，确保对绩效的精准评估。 

      （2）提升目标管理的可操作性。精细化绩效管理将企业的战略目标分解为具体的、可操作的绩效目标，并通过目标与实际表现的持续对比和分析，确保战略目标在日常运营中得以实现。这种方式确保了企业战略目标的清晰传递和落地执行。 

3.2优化绩效考核与激励机制 

      通过精细化绩效管理，企业能够建立更加科学、合理的绩效考核与激励机制，激发员工的积极性和创造力，提升整体组织效能。 

      （1）精准绩效考核。精细化绩效管理能够依据细致的指标体系，对员工和团队的绩效进行精准评估，避免考核结果的主观性和随意性。例如，考核销售人员时，不仅看销售额，还会细致考量客户满意度、回款速度等指标，从多维度综合评估员工的真实贡献。 

      （2）差异化激励机制。根据精细化绩效评估的结果，企业可以制定差异化的激励政策，更好地调动员工的工作积极性。精细化管理能够帮助企业明确哪些岗位和个人是业绩的关键贡献者，从而实施精准激励，推动整体业绩提升。 

3.3加强绩效监控和反馈，提升决策质量 

      精细化绩效管理强调对绩效数据的实时监控和反馈，通过数据驱动的决策支持，帮助企业在快速变化的市场中保持敏捷性。 

      （1）实时绩效监控。通过精细化的绩效管理系统，企业能够对各项业务数据进行实时监控，及时发现问题并做出调整。例如，通过对销售数据的实时分析，企业能够迅速识别销售策略中的不足并做出优化决策，确保销售目标的达成。 

      （2）数据驱动的决策支持。精细化绩效管理能够为企业决策提供准确的数据支持，避免盲目决策和资源浪费。通过对市场趋势、客户需求和内部运营数据的深入分析，管理层能够做出更加科学、精准的业务决策，提升企业的整体竞争力。 

3.4精细化预算和成本管理，提高财务绩效 

      在融资环境收紧的背景下，企业需要通过精细化预算和成本管理来提升财务绩效，保障企业的稳健发展。 

      （1）精确预算控制。精细化绩效管理能够通过详细的预算编制和执行监控，帮助企业控制各项成本支出。通过对各部门预算的细化管理，企业可以更好地掌控财务状况，避免因预算失控导致的财务风险。 

      （2）成本效益分析。精细化管理强调对各项成本的效益分析，帮助企业在运营中实现成本最小化和效益最大化。例如，对项目开发中的每一笔开支进行效益评估，从而优化资源配置，提升整体投资回报率。 

3.5强化风险控制与应对能力 

      精细化绩效管理在风险控制方面具有重要作用，能够帮助企业在复杂的市场和政策环境中更好地应对各种不确定性。 

      （1）风险指标管理。通过建立风险指标和预警机制，精细化绩效管理能够帮助企业提前识别和规避运营中的潜在风险。例如，针对市场销售的波动性，企业可以设定销售风险指标，当销售额低于预期时，及时启动应对措施。 

      （2）灵活应对市场变化。精细化绩效管理能够通过对内外部环境的持续监控和数据分析，帮助企业迅速调整经营策略，灵活应对市场变化。例如，当市场需求突然变化或政策调整时，企业可以依据精细化的数据反馈，快速调整产品策略或营销方案，降低外部环境变化带来的负面影响。 

3.6支持长期战略与可持续发展 

      精细化绩效管理不仅聚焦于短期的绩效改进，更重要的是支持企业的长期战略实现和可持续发展。 

      （1）战略与运营的紧密结合。精细化绩效管理将企业的战略目标细化为具体的运营目标，并通过对这些目标的持续评估和调整，确保企业战略能够在实际运营中得到有效落实。这种管理方式能够确保企业在日常运营中始终围绕战略目标运转。

      （2）持续改进与创新。精细化绩效管理强调持续的绩效改进和创新，通过不断优化内部流程、提升产品和服务质量，帮助企业在激烈的市场竞争中保持领先地位。企业可以通过精细化的数据分析，不断发掘新的增长点和改进空间，从而实现长期的可持续发展。

4. 山东省房地产企业精细化绩效管理存在问题 

      2023年底举行的中央经济工作会议明确提出“必须把坚持高质量发展作为新时代的硬道理”。2004-2013年是我国房地产行业发展快速发展时期，山东省房地产行业的发展速度在2020年达到了一个高峰。房地产企业数量众多，发展速度迅猛，为企业带来了经济效益的同时也为内部管理如何匹配不断变化的外部环境提出的挑战。房地产企业只有将绩效管理体系持续优化，激发全员积极性和主动性，增强内部动力和活力才能满足在新经济条件下企业的转型发展要求。然而，与新形势和新要求相比，房地产企业绩效管理精细化目标还存在以下不足之处：

4.1绩效管理系统不足 

      （1）缺乏项目导向的绩效管理。企业的绩效管理未能充分考虑房地产企业以项目为核心的运作特点。当前的绩效考核体系可能过于笼统，未能细化到各个项目阶段和部门协同的具体指标，导致项目管理中的问题无法及时识别和解决。 

      （2）绩效指标缺乏动态调整能力。现有的绩效管理体系可能存在僵化问题，缺乏根据市场变化和项目进展情况动态调整绩效指标的机制。这可能导致绩效考核结果与实际业务需求脱节，无法有效应对市场波动和内部变化。 

4.2客户导向不足 

      （1）客户满意度未纳入考核体系。企业在绩效考核中可能过于关注财务指标和销售额，而忽视了客户体验和满意度。缺乏对客户满意度的考核和重视可能导致客户流失，影响企业的长期口碑和市场竞争力。 

      （2）缺乏对客户反馈的闭环管理。企业在处理客户反馈时可能存在不够系统和深入的问题，导致无法形成有效的闭环管理。客户投诉率高、问题解决不及时，这些问题反映出客户服务环节中的不足。 

4.3工程和项目管理中的不足 

      （1）成本控制与进度管理不精细。企业在项目管理中可能存在成本控制不力和进度管理不到位的问题。预算超支、项目延期等现象表明当前的绩效管理体系未能有效控制各阶段的成本和进度。 

      （2）质量与安全管理不足。质量和安全是房地产企业的生命线，但现有的绩效管理可能未能将质量和安全纳入关键考核指标，导致施工过程中的质量问题和安全隐患未能及时发现和处理。 

4.4数据驱动管理欠缺 

      （1）缺乏数据驱动的决策支持。企业可能未充分利用数据分析工具来支持决策，导致决策缺乏科学依据和精准性。现有的数据分析能力不足，使得企业在应对市场变化时反应滞后。 

      （2）内部数据共享不畅。企业内部可能存在信息孤岛现象，各部门之间的数据未能有效共享，导致绩效管理缺乏全面的数据支持。这种信息不对称阻碍了各部门之间的协同和决策的透明度。 

4.5激励机制和员工发展不完善 

      （1）激励机制缺乏针对性和差异化。现有的激励机制可能一刀切，未能针对不同岗位、部门和个人进行定制化的激励安排。这可能导致激励效果不佳，员工积极性和创造力未能充分调动。 

      （2）员工培训与发展不足。企业可能在员工培训和发展的投入不足，导致员工技能提升和职业发展的支持不够。缺乏持续培训和职业发展路径，可能会影响员工的长期积极性和企业的整体执行力。

5、山东省房地产企业精细化绩效管理优化建议 

      为优化房地产企业内部管理的精细化绩效管理方案，我们需要结合房地产企业特有的业务模式、项目运作特点、以及管理层级和部门之间的协同方式进行调整。 

5.1优化绩效管理系统，适应房地产企业的复杂项目特点 

      （1）项目导向的绩效管理。在房地产企业中，项目是核心运作单元。绩效管理需要以项目为导向，将绩效考核与项目的进度、质量、成本控制等关键因素挂钩。   细分项目阶段：根据项目的不同阶段（如土地获取、规划设计、施工、销售等），设定相应的阶段性绩效指标，确保每个环节的目标都与项目整体进度紧密相连。 交叉部门协同考核：制定跨部门的协同考核机制，确保设计、工程、销售等各部门在项目进度和质量方面协同合作，减少部门壁垒。 

      （2）动态调整绩效指标。由于房地产项目周期长，市场变化快，绩效指标需要具备动态调整能力。   

      灵活应对市场变化：建立定期的绩效评估和调整机制，根据市场环境和项目进展情况，动态调整绩效目标和考核标准，确保指标的灵活性和实时性。 

      设置预警机制：通过数据监控建立绩效预警机制，当项目进度或预算偏离计划时，及时调整策略并采取应对措施。 

5.2强化以客户为中心的绩效考核 

      （1）客户满意度纳入考核体系。房地产企业最终的目标是销售和客户满意，因此需要将客户体验和反馈作为绩效考核的重要内容。   

      全面评价销售和服务质量：除了销售额，还需细化客户满意度、售后服务质量等指标，特别是对销售、物业管理等直接面向客户的岗位。 

      重视客户反馈：将客户投诉率、问题解决率等反映客户满意度的指标纳入考核体系，形成闭环管理，提高客户黏性和品牌口碑。 

5.3针对工程和项目管理的精细化指标设置 

      （1）成本控制与进度管理。工程和项目管理是房地产企业的核心环节，精细化绩效管理需突出成本控制与进度管理。   

      细化成本核算与预算管理：精细化项目预算编制和执行监控，设立分阶段的成本控制目标，如单体工程成本、材料采购费用控制等，提升成本效益。 

      精准进度管理：建立基于项目计划的进度管理体系，将施工进度与绩效挂钩，通过每日、每周进度对比分析，确保项目按期完成。 

      （2）质量安全管理指标。房地产企业对质量和安全有严格要求，因此在绩效管理中需重点考核质量和安全指标。   

      设定质量检验标准：根据不同的施工阶段和项目特点，制定具体的质量检验标准和流程，将质量问题的发现和解决情况纳入绩效考核。 

      安全管理绩效：对安全事故率、安全培训完成率等进行考核，促使企业加强安全管理，减少施工过程中的安全隐患。 

5.4增强数据驱动的决策支持 

      （1）引入数据分析工具。利用数据分析技术提升管理效率，确保绩效管理科学、精准。   

      大数据分析：通过引入大数据和人工智能技术，对销售数据、客户反馈、市场趋势等进行深入分析，为决策提供数据支持。

      KPI仪表盘：构建可视化的绩效管理仪表盘，实时监控各业务模块的绩效表现，方便管理层快速了解运营情况并做出调整。 

      （2）建立数据共享平台。房地产企业内部涉及多个职能部门，需要打破信息孤岛，提升各部门的数据共享和协同效率。   

      构建内部数据共享平台：在各部门之间建立数据共享机制，使得工程进度、销售数据、财务状况等信息能够实时同步，为绩效考核提供全面的数据支撑。 

      增强决策透明度：通过数据共享，增强管理层与员工之间的绩效管理透明度，确保绩效考核结果的公平性和公正性。 

5.5优化激励机制，推动员工积极性 

      （1）定制化激励方案。根据不同部门和岗位的特点，制定差异化的激励方案。

      项目奖励机制：针对项目管理、工程技术人员，可设立与项目节点完成情况、成本控制、质量标准挂钩的奖金激励，促进员工对项目结果负责。

      销售激励多样化：对于销售人员，不仅仅以销售额为指标，还可以将客户满意度、新客户拓展等纳入激励范围，全面提升销售人员的积极性。 

      （2）持续培训与发展。通过持续的培训与发展计划，帮助员工提升技能，以更好地实现绩效目标。   

      技能提升培训：定期开展技能提升和职业发展培训，帮助员工不断更新知识和技能，以应对房地产市场的变化。 

      领导力培养：为中高层管理人员提供领导力和项目管理培训，增强管理团队的整体执行力。 

6. 结论 

      精细化绩效管理对山东省房地产企业具有重要意义，是提升企业竞争力和实现稳健发展的关键。当前，山东省房地产企业普遍面临绩效指标不精准、考核标准主观、预算管理粗放、缺乏实时监控及风险预警不足等问题，严重制约了企业的管理效率和市场响应能力。通过实施精细化绩效管理，这些企业可以精准设定绩效指标、优化考核与激励机制、加强实时监控和预算控制，并建立有效的风险预警体系。这将有助于提升企业的运营效率、财务表现和市场竞争力，为山东省房地产行业在激烈的市场环境中实现高质量发展和长期可持续增长提供坚实支持。 

田爱昌    淄博鲁中房地产开发股份有限公司